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一、案例名稱

徐州沛縣某置業(yè)有限公司訴錢(qián)某甲、蔣某某、錢(qián)某乙房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

二、辦案要旨

（一）在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商雙方已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商已開(kāi)具發(fā)票并進(jìn)行網(wǎng)簽備案的情況下，購(gòu)房人是否將款項(xiàng)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商公司賬戶應(yīng)屬開(kāi)發(fā)商公司內(nèi)部事宜，不得對(duì)抗外部購(gòu)房人。

（二）簽訂購(gòu)房合同前雙方存在借貸關(guān)系，其中一部分借款抵銷房款，在借款抵銷房款的具體金額與房款的具體金額無(wú)法準(zhǔn)確區(qū)分的情況下，只要已付房款和借款總金額超過(guò)了約定房款，應(yīng)概括性的地認(rèn)定全部房款已經(jīng)付清，而無(wú)需具體到每一筆銀行匯款所涉及的款項(xiàng)。

（三）在同一訴訟程序中，同一原告起訴不同被告，案件性質(zhì)和基本事實(shí)相同，為了查明全部案件事實(shí)，節(jié)約訴訟資源，被告可以向法院申請(qǐng)合并審理。

三、案情簡(jiǎn)介

2012年7月起，錢(qián)某甲、蔣某某、錢(qián)某乙與徐州沛縣某置業(yè)有限公司開(kāi)始有借貸往來(lái)，截至2017年8月，錢(qián)某甲、蔣某某、錢(qián)某乙共計(jì)向徐州沛縣某置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)賬57筆，合計(jì)1.8億元。2015年間，錢(qián)某甲、蔣某某、錢(qián)某乙一家三口向徐州沛縣某置業(yè)有限公司購(gòu)買(mǎi)了90套商業(yè)門(mén)面房，作價(jià)約8800萬(wàn)元。上述90套房屋均簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，徐州沛縣某置業(yè)有限公司也開(kāi)具了發(fā)票，進(jìn)行了網(wǎng)簽備案，但購(gòu)房款多數(shù)未直接打入徐州沛縣某置業(yè)有限公司賬戶，而是根據(jù)徐州沛縣某置業(yè)有限公司出具的指示函，將上述購(gòu)房款與一些其它經(jīng)濟(jì)往來(lái)的款項(xiàng)一起打給了徐州沛縣某置業(yè)有限公司的法定代表人蔣某丙個(gè)人賬戶以及蔣某丙指定的其他個(gè)人賬戶中。蔣某丙、徐州沛縣某置業(yè)有限公司于2017年5月17日向錢(qián)某甲、蔣某某、錢(qián)某乙出具了《收款確認(rèn)書(shū)》，確認(rèn)收到了上述90套房屋的購(gòu)房款。2019年9月24日，徐州沛縣某置業(yè)有限公司進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，管理人發(fā)現(xiàn)上述問(wèn)題，認(rèn)為錢(qián)某甲、蔣某某、錢(qián)某乙并未實(shí)際支付購(gòu)房款，遂于2021年1月15日起訴分別起訴錢(qián)某甲、蔣某某、錢(qián)某乙要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，騰退房屋并支付占用費(fèi)（而此時(shí)涉案房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)超過(guò)一億元）。

四、律師謀略

錢(qián)某甲、蔣某某、錢(qián)某乙一家三口接到訴狀后，委托了江蘇茂通律師事務(wù)所首席合伙人劉茂通以及于帥律師作為其代理律師出庭應(yīng)訴。

劉茂通律師團(tuán)隊(duì)接受委托后，立即展開(kāi)了案例分析、案件難點(diǎn)討論、模擬法庭等工作。劉茂通律師團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)，錢(qián)某甲、蔣某某、錢(qián)某乙一家三口雖然在不同案件中作為被告，但是案件性質(zhì)和基本事實(shí)相同。于是，劉茂通律師團(tuán)隊(duì)向法院提交了合并審理申請(qǐng)書(shū)，請(qǐng)求法院將(2021)蘇0322民初448號(hào)、(2021)蘇0322民初458號(hào)和(2021)蘇0322民初461號(hào)案件合并審理，既有利于查明全部案件事實(shí)，又可以節(jié)約訴訟資源。法院同意了劉茂通律師團(tuán)隊(duì)的觀點(diǎn)，將上述三案合并審理。

劉茂通律師團(tuán)隊(duì)對(duì)江蘇省范圍內(nèi)的有關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中涉及購(gòu)房款未轉(zhuǎn)入公戶的案件進(jìn)行了大數(shù)據(jù)檢索，通過(guò)檢索和分析論證，認(rèn)為：在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商雙方已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商已開(kāi)具發(fā)票并進(jìn)行網(wǎng)簽備案的情況下，購(gòu)房人是否將款項(xiàng)轉(zhuǎn)入公司賬戶應(yīng)屬公司內(nèi)部事宜，不得對(duì)抗外部買(mǎi)受人。對(duì)此，（2015）甬奉民三初字第311號(hào)民事判決書(shū)中有明確的司法觀點(diǎn)。于是，劉茂通律師團(tuán)隊(duì)立即向沛縣人民法院提出了上述觀點(diǎn)，并提供了購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票、網(wǎng)簽備案表、銀行轉(zhuǎn)賬流水、付款指示函、收款確認(rèn)書(shū)原件作為證據(jù)，以證明錢(qián)某甲、蔣某某、錢(qián)某乙已經(jīng)向徐州沛縣某置業(yè)有限公司足額支付了購(gòu)房款，不存在管理人所認(rèn)為的未支付相應(yīng)購(gòu)房款的情況，劉茂通律師團(tuán)隊(duì)亦在該案第一次庭審中明確提出上述觀點(diǎn)。但作為原告的管理人在第二次庭審中又提出，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條的規(guī)定，雙方均未履行完畢的合同，管理人有權(quán)解除或繼續(xù)履行，因此認(rèn)為在法院受理徐州沛縣某置業(yè)有限公司破產(chǎn)申請(qǐng)之日2個(gè)月后，也就是2019年11月13日雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同就已經(jīng)自動(dòng)解除。劉茂通律師當(dāng)即作出回應(yīng)，認(rèn)為適用《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條的前提條件是雙方均未履行完畢，但被告錢(qián)某甲、蔣某某、錢(qián)某乙已經(jīng)履行了全部合同約定義務(wù)，并且涉案90套房屋已經(jīng)裝修并實(shí)際使用多年，因此本案不適用《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條的規(guī)定。

此后，原告仍然提出了涉案90套房屋購(gòu)房手續(xù)不夠齊全的問(wèn)題，劉茂通律師庭后又提示當(dāng)事人盡可能地搜集有關(guān)購(gòu)房的其它證據(jù)，以盡最大可能的證明購(gòu)房款已全部支付的事實(shí)。當(dāng)事人錢(qián)某甲、蔣某某、錢(qián)某乙經(jīng)過(guò)搜集，又向法庭補(bǔ)充提供了徐州沛縣某置業(yè)有限公司向錢(qián)某甲、蔣某某、錢(qián)某乙出具的房款收據(jù)若干份，收據(jù)上面蓋有徐州沛縣某置業(yè)有限公司的財(cái)務(wù)章，確認(rèn)收到了對(duì)應(yīng)款項(xiàng)，亦確認(rèn)了款項(xiàng)類型為購(gòu)房款。當(dāng)事人按照劉茂通律師的建議，提供上述證據(jù)后，支付房款的事實(shí)已經(jīng)能夠證實(shí)。

原告再次提出銀行流水金額與收據(jù)金額不能一一對(duì)應(yīng)的問(wèn)題，再加上原被告之間存在借款的往來(lái)，徐州沛縣某置業(yè)有限公司可能存在以房抵債侵害其他債權(quán)人利益的行為。劉茂通律師則認(rèn)為，簽訂購(gòu)房合同前原被告雙方存在借貸關(guān)系，其中一部分借款抵銷房款，在借款抵銷房款的具體金額與房款的具體金額無(wú)法準(zhǔn)確區(qū)分的情況下，只要被告已付房款和借款總金額超過(guò)了約定房款，應(yīng)概括性的地認(rèn)定全部房款已經(jīng)付清，而無(wú)需具體到每一筆銀行匯款所涉及的款項(xiàng)。且被告錢(qián)某甲、蔣某某、錢(qián)某乙已經(jīng)舉出大量的證據(jù)用以證明所支付的款項(xiàng)為購(gòu)房款，如原告認(rèn)為錢(qián)某甲、蔣某某、錢(qián)某乙支付的款項(xiàng)為借款應(yīng)當(dāng)對(duì)其主張進(jìn)行舉證，如不能舉證則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的后果。最終法庭采納了劉茂通律師的上述觀點(diǎn)，責(zé)令原告7日內(nèi)提供證明涉案資金為借款而非購(gòu)房款的證據(jù)，否則承擔(dān)舉證不能的法律后果。休庭后，原告未能如期提供能夠支持其主張及觀點(diǎn)的證據(jù)，自知其主張無(wú)法得到法庭支持，無(wú)奈向沛縣人民法院申請(qǐng)了撤訴。

劉茂通律師及其團(tuán)隊(duì)利用其鉆研的精神、獨(dú)到的見(jiàn)解、精準(zhǔn)的判斷、敏銳的反應(yīng)，幫助當(dāng)事人錢(qián)某甲、蔣某某、錢(qián)某乙化解了此次巨額的財(cái)產(chǎn)糾紛。

五、案件結(jié)果

江蘇省沛縣人民法院于2021年7月15日分別作出民事裁定（（2021）蘇0322民初448號(hào)之一、（2021）蘇0322民初458號(hào)之一、（2021）蘇0322民初461號(hào)之一），按徐州沛縣某置業(yè)有限公司撤回起訴處理。

六、實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

對(duì)于購(gòu)房款未入開(kāi)發(fā)商公司賬戶的情況，無(wú)論購(gòu)買(mǎi)方是將款項(xiàng)打給開(kāi)發(fā)商公司法定代表人、公司股東、還是銷售代表，只要開(kāi)發(fā)商公司對(duì)于交易行為認(rèn)可，簽訂了購(gòu)房合同、開(kāi)具了發(fā)票，并且已交付房屋，則一般認(rèn)定合同有效，購(gòu)買(mǎi)方?jīng)]有將購(gòu)房款打入開(kāi)發(fā)商公司賬戶，屬于開(kāi)發(fā)商公司的內(nèi)部事宜，不得對(duì)抗購(gòu)買(mǎi)方，開(kāi)發(fā)商公司應(yīng)當(dāng)履行過(guò)戶義務(wù)。簽訂購(gòu)房合同前雙方存在借貸關(guān)系，其中一部分借款抵銷房款，在借款抵銷房款的具體金額與房款的具體金額無(wú)法準(zhǔn)確區(qū)分的情況下，只要已付房款和借款總金額超過(guò)了約定房款，應(yīng)概括性的地認(rèn)定全部房款已經(jīng)付清。

附判決

徐州市虹達(dá)置業(yè)有限公司與蔣小娟、錢(qián)程對(duì)外追收債權(quán)糾紛一審民事裁定書(shū)

審理法院：　沛縣人民法院

案　　號(hào)：　（2021）蘇0322民初448號(hào)之一

案　　由：　對(duì)外追收債權(quán)糾紛

裁判日期：　2021年07月15日

沛縣人民法院

民事裁定書(shū)

（2021）蘇0322民初448號(hào)之一

原告：徐州市虹達(dá)置業(yè)有限公司，住所地沛縣湯沐東路北側(cè)。

法定代表人：錢(qián)建英，董事長(zhǎng)。

訴訟代表人：徐州市虹達(dá)置業(yè)有限公司破產(chǎn)管理人。

委托訴訟代理人：馬天，江蘇新天倫律師事務(wù)所律師。

被告：蔣小娟，女，1974年2月7日出生，X族，住宜興市。

被告：錢(qián)程，男，1991年3月21日出生，X族，住宜興市。

委托訴訟代理人：劉茂通，江蘇茂通律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：于帥，江蘇茂通律師事務(wù)所律師。

原告徐州市虹達(dá)置業(yè)有限公司與被告蔣小娟、錢(qián)程對(duì)外追收債權(quán)糾紛一案，本院于2021年1月15日立案，原告徐州市虹達(dá)置業(yè)有限公司在本院依法送達(dá)交納訴訟費(fèi)用通知后，未在七日內(nèi)預(yù)交案件受理費(fèi)。

依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十八條、第一百五十四條第一款第十一項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第二百一十三條規(guī)定，裁定如下：

本案按徐州市虹達(dá)置業(yè)有限公司撤回起訴處理。

審判長(zhǎng)　李　巍

審判員　花夢(mèng)莉

人民陪審員　董恒建

二〇二一年七月十五日

法官助理　耿媛媛

書(shū)記員　張　琦