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一、案情簡介

2013年左右，陳某（某村集體成員，有合法宅基地使用權證，也存在大部分房屋）與苗某簽訂《合作建房協議》，約定：陳某自愿將某處的具有合法使用權證的宅基地提供給苗某，由苗某負責承建房屋，由陳某負責協調村集體關系、鄰里關系，陳某提供水、電等。房屋建成以后，由陳某與苗某各得一半房屋。簽訂合同后任何一方不得反悔，否則賠償另一方一切損失，違約金一百萬元。

2017年，上述房屋因城市改造需要被征收拆遷，由于陳某是宅基地的合法使用權人，征收部門與其簽訂了房屋征收補償協議，由于陳某與苗某關于征收補償款分配的問題產生矛盾，隨后苗某將陳某訴至法庭。

該案件經過了一審判決、二審裁定發回重審，再次一審判決，最終二審判決駁回苗某的訴訟請求。

二、本案的爭議焦點

《合作建房協議》是否合法有效；由苗某新增建的部分是否給陳某帶來增加補償受益。

三、法律分析

苗某沒有其他證據證明加蓋房屋的位置，僅僅依靠一張紙的合作建房協議來證明所建房屋屬于合法建筑顯然是證據不足。而且苗某屬于專業的拆遷人員，對于合法建筑和違法建筑的區分應該比年近70的陳某更容易區分和辨別，在沒有其他證據來印證合作加蓋的位置，應承擔舉證不利的后果。原一審判決，在充分考慮苗某投資存在事實情況下，酌定給與認定了投資價值，也充分考慮了苗某的利益，其實苗某投資加蓋的房屋非常簡陋，不是居住使用的簡易房，其投資也就8萬元左右。

苗某與陳某不屬于同一集體組織成員，不是拆遷利益補償對象。根據《中華人民共和國土地管理法》規定，宅基地使用權是一種本集體成員的用益物權，而苗某并非東甸子村集體組織成員，也就是說苗某無論通過何種形式都無法取得宅基地使用權。另外根據片區改造拆遷補償方案，不是本村集體成員的房屋，一律是違法建筑。故，苗某不是拆遷利益補償對象，苗某訴請歸還拆遷補償款或同等價值的房屋訴請基礎是不成立的。

苗某出資在陳某原有房屋基礎上擴建的目的明顯，獲取拆遷補償利益。通過原一審、二審以及重審的庭審可以證實，苗某在陳某的宅基地上加蓋房屋的目的非常明確，就是為了獲得拆遷安置補償利益，故合作建房協議也存在《合同法》52條以合法形式掩蓋非法目的情形，因此合作建房協議也是無效的。

四、法律適用

原《中華人民共和國物權法》第一百五十三條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法和國家有關規定”。

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地……”該規定明確了宅基地是一種特殊用益物權，使用權人必須是本集體組織成員，宅基地只能用于建造房屋，主要用途是自用居住。

原《合同法》五十二條：“以合法形式掩蓋非法目的”的合同無效。

五、案件點評

本案歷經兩年，徐州市中級人民法院依法作出終審判決。在該案中，在苗某沒有其他證據證明加蓋房屋的位置，僅僅依靠一張紙的合作建房協議來證明所建房屋屬于合法建筑顯然是證據不足，畢竟陳某由原先大部分房屋，而且陳某也提供了充足的證據證實原先大部分房屋的存在，苗某在沒有其他證據來印證合作加蓋的位置，應承擔舉證不利的后果。法院在充分考慮苗某投資存在事實情況下，由于苗某的投資行為，并未給陳某帶來更多的拆遷補償利益，換言之，陳某原先的房屋就可以獲得同樣的征收補償，據此法院酌認定了苗某投資額度，由陳某返還苗某投資款項另加一部分利息。農村宅基地合作建房套取國家補償的行為不可取，合作需謹慎。

內二樓及以下房屋面積乘0.7。該部分證據進一步確認上訴人加蓋房屋與被上訴人獲得417.6

附判決

苗洪新與陳興敏、蔣振霞房屋拆遷安置補償合同糾紛

二審民事判決書

審理法院：　江蘇省徐州市中級人民法院

案　　號：　（2020）蘇03民終7792號

案　　由：　民事主體間房屋拆遷補償合同糾紛

裁判日期：　2021年03月04日

江蘇省徐州市中級人民法院

民事判決書

（2020）蘇03民終7792號

上訴人苗洪新與被上訴人陳興敏、蔣振霞民事主體間房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，上訴人苗洪新不服徐州市云龍區人民法院（2019）蘇0303民初7792號民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現已審理終結。

上訴人苗洪新的上訴請求：1.撤銷一審判決，改判被上訴人給付上訴人拆遷補償款480213元或發回重審；2.被上訴人承擔全部訴訟費用。

事實和理由：一審判決認定事實錯誤。1.一審法院認為“原、被告對所加蓋房屋的位置、合法面積以及非法面積部分不能確認”是錯誤的。本案是發回重審案件，原一審判決以同樣理由下判，二審法院認為一審認定事實錯誤發回重審，本次一審法院仍以同樣理由判決，顯然還沒有查明案情。根據被上訴人一審提交的說明，被上訴人自認“合同簽訂后，上訴人在被上訴人處建房424平方，其中在宅基地內（上訴人院內）二樓建房168.71平方米。院內一樓院子38.27平方米，被上訴人一樓原有房屋，過道130.522平方米，上訴人拆除被上訴人一樓原有35.532平方米房屋，出資將院內可建房部分新建，上訴人在宅基地內新建二樓及一樓部分都計算在合法面積范圍內。”從被上訴人的自認可以得出，上訴人在被上訴人宅基地內，建房可計算為合法面積的房屋240.43平方米，計算為非法面積的房屋183.37平方米。對于雙方都認可的所加蓋房屋的位置，加蓋房屋的合法面積以及非法面積部分，一審法院卻認為無法確認，沒有事實依據。2.上訴人加蓋房屋與被上訴人獲得417.63平方的合法面積補償有因果關系。一審法院認為上訴人加蓋房屋與被上訴人獲得417.63平方的合法面積補償沒有因果關系，將上訴人所建房屋全部按違建處理是錯誤的。根據被上訴人一審提交的說明，被上訴人在上訴人新建房屋前原有房屋389.72平方米，其中一樓宅基地內有房屋，過道130.522平方米。依據《徐州市征收集體土地房屋補償辦法》被上訴人原有房屋即使都算合法面積，也不能獲得417.63平方米的合法面積補償。況且一樓宅基地內有房屋，過道130.522平方米內，征收時有上訴人拆除重建部分35.532平方米。根據涉案房屋拆遷材料中涉案房屋丈量表記載：涉案房屋合法面積計算依據是宅基地3平方的合法面積補償有因果關系。涉案合同無效的法律后果。合同法規定，合同無效，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，上訴人、被上訴人對簽訂無效的合資建房協議均有過錯，雙方過錯程度相當。上訴人投入的資金物化為翻建后的房屋，該房屋被征遷拆除后，已經無法返還房屋，其財產形態轉化為征遷補償收益折款。被上訴人因協議獲得的收益為上訴人出資加建的部分，被上訴人應在此數額范圍內返還上訴人。

被上訴人答辯稱：一審法院認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴人的上訴請求，具體理由如下：

上訴人與被上訴人簽訂的合作建房合同，因違反法律行政法規強制性規定，屬于無效協議。一審法院認定給予上訴人建筑材料回收費，以及按照同期銀行貸款利率1.5倍，自2013年計算至判決確定履行之日的利息，已經給予了上訴人相應的照顧。在簽訂合同之前，被上訴人的房屋面積就已經達到417平方米，被上訴人沒有因為上訴人加蓋房屋，而獲得更多的拆遷補償。按照當時的拆遷政策，合法面積的認定是按照宅基地的1.4倍，即使加蓋了再多也不能超過這個上限。本案中房屋加蓋的具體情況，已經無法準確的判斷出來。在加蓋之前和加蓋之后，雙方都沒有對房屋面積進行具體的丈量。

苗洪新的一審訴請：1.被告支付原告補償款799680元或同等價值安置房產；2.訴訟費用、保全費由被告承擔。

一審法院認定的事實：2013年左右，原告苗洪新（乙方）與被告陳興敏、蔣振霞（甲方）簽訂《合作建房合同》，約定：一、甲方自愿將坐落在黃山辦事處東店子村的自有宅基地一處提供給乙方，交給乙方承建，約共424平方米。為使此順利進行，甲方必須全力支持，保證該宅基地無任何擔保抵押金，無產權和債務糾紛，甲方負全部責任。二、甲方將宅基地交給乙方后由乙方在該宅基地出資建房，乙方有權在此宅基地任意改動，建房期間甲方必須全力支持乙方協調鄰里關系，提供水電，直至完工。三、房屋建成后，按實際面積計算，如遇拆遷，甲方實際應得200平方米，乙方實際應得224平方米。甲乙雙方應共同遵守，如無異議合同簽定后不得反悔，如果雙方任何一方違約，應賠償對方的一切損失，違約金壹佰萬元。

根據上述《合作建房合同》的約定，原告出資拆除被告宅基地內部分房屋，并在原有房屋的基礎上進行了增建，共計424平方米。2017年底上述房屋因城市建設需要被征收拆遷。經評估，涉案被拆遷房屋的合法建筑面積為417.63平方米，拆遷補償價格為2129913元，在庭審過程中原被告雙方對此均無異議。

在本案庭審中，原告主張新建部分補償款為858335.1元，根據《合作建房合同》，原告應得該合法部分面積賠償款為454917.6元，不合法違建部分賠償款為25295.46元，原告應得補償款合計為480213.06元。

2017年11月18日徐州市區房屋征收附屬物評估結論中對違章建筑材料回收費的認定結果為：453.25㎡*260元/㎡=117845元。

徐州市東店子片區改造項目房屋面積認定單認定被告陳興敏土地面積298.31㎡，公示面積866.57㎡，合法建筑面積417.63㎡，搬遷獎勵面積125.29㎡。

在本案審理過程中，原、被告雙方對所加蓋的房屋的位置、加蓋房屋中具體的合法面積以及非法面積部分不能確認，且均未能提供充分證據予以證實。

另查明，《徐州市征收集體土地房屋補償辦法》第十七條第一款規定：房屋實際面積小于宅基地證或者居民建房用地許可面積一點四倍的，按實際面積認定；第二款規定：房屋實際面積大于宅基地證或者居民建房用地許可證面積一點四倍的，按宅基地證或者居民建房用地許可證面積一點四倍認定；第三款規定：房屋實際面積超出宅基地證或者居民建房用地許可證面積一點四倍的部分，不予認定。

一審法院認為，《中華人民共和國物權法》第一百五十三條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法和國家有關規定。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準……農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。上述規定并非對宅基地使用權轉讓的禁止，而是對農民宅基地分配權申請人資格上的限制。宅基地使用權是一種特殊的用益物權，使用權人必須是本集體組織成員，宅基地只能用于建造住宅，主要用途是自用，限于居住功能。本案中，原告苗洪新即便與被告陳興敏、蔣振霞系同一集體組織成員，但原告并未舉證證明其在該集體組織內沒有其他宅基地，且通過雙方簽訂的《合作建房合同》的內容，雙方合作建房并非是為了居住使用，僅是為在房屋被征收拆遷時獲取相關利益，故《合作建房合同》違反了上述法律規定，且存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的以合法形式掩蓋非法目的應認定合同無效的情形，應認定為無效。

《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。本案中，原告與被告之間簽訂的《合作建房合同》因違法了法律的強制性規定而無效，且所建房屋已被征收拆除，故無法將相應財產返還原告。

同時根據徐州市東店子片區改造項目房屋面積認定單中的公示面積為866.57平方米、《徐州市征收集體土地房屋補償辦法》第十七條的規定，可以認定即使原被告雙方之間并沒有簽訂《合作建房合同》，沒有加蓋本案所涉房屋424平方米，被告房屋的原有面積依據《徐州市征收集體土地房屋補償辦法》的相關規定，被告依然能夠獲取到417.63平方米的合法面積。所以，該房屋合法面積417.63平方米的取得與本案所涉合作建房424平方米并不存在因果關系，故法院認定合作建房部分的424平方米均為不合法面積，應當按照徐州市區房屋征收附屬物評估結論中的違章建筑材料回收費260元/平方米進行認定。

《中華人民共和國民法總則》第一百二十二條規定，因他人沒有法律根據，取得不當利益，受損失的人有權請求其返還不當利益。在本案中，被告因為原告出資在其宅基地上加蓋424平方米的房屋，因此所獲得利益為424㎡*260元/㎡=110240元。因合同無效，故被告所獲該筆款項并沒有法律根據，依法應當返還給原告，并支付按照中國人民銀行同期、同類貸款利率的1.5倍自2013年1月1日計算至判決確定的履行之日止的利息。

綜上，依據《中華人民共和國民法總則》第一百二十二條、《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條，《中華人民共和國物權法》第一百五十三條，《中華人民共和國土地管理法》第六十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，遂判決：陳興敏、蔣振霞給付苗洪新110240元，并支付按照中國人民銀行同期、同類貸款利率的1.5倍自2013年1月1日計算至判決確定的履行之日止的利息。案件受理費11797元，保全費4519元，共計16316元，由苗洪新負擔9000元，陳興敏、蔣振霞負擔7316元。

二審期間雙方當事人均無新證據提供，一審查明事實二審予以確認。

關于上訴人苗洪新加蓋的房屋424平方米，在拆遷時是按照合法面積補償還是按照違法面積補償的問題。本院認為，根據《徐州市東店子片區改造項目房屋面積認定單》、《房屋及土地現狀調查表》、《徐州市征收集體土地房屋補償辦法》，以及上訴人、被上訴人的庭審陳述，可以認定拆遷單位對被拆遷人陳興敏宅基地上房屋合法面積的認定，是按照陳興敏的宅基地面積，并結合被拆遷房屋面積是否達到宅基面積的1.4倍進行認定。如果被拆遷房屋面積超過宅基面積的1.4倍，按照宅基地面積的1.4倍認定合法面積。本案中，陳興敏被拆遷房屋的公示面積為866.57平方米，上訴人加蓋的房屋面積424平方米，也就是說，即使上訴人沒有加蓋的房屋，被上訴人原有的房屋已經超過了417.63平方米，被上訴人依然能夠享受417.63平方米房屋的合法面積。故本院無法認定上訴人加蓋的房屋是按照合法面積進行了拆遷補償。

綜上，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，上訴人苗洪新的上訴請求沒有事實和法律依據，本院不予支持，本院對一審判決依法予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費8503元，由上訴人苗洪新負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　　祝　杰

審 判 員　　崔金城

審 判 員　　蘇　團

二〇二一年三月四日

法官助理　　曹　勇

書 記 員　　金宇婷