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一、案情簡介

被告人曾某某，男，1968年3月11日出生，江西上猶縣人。因涉嫌犯詐騙罪于2014年11月12日被刑事拘留，同年12月20日被逮捕。

贛州市人民檢察院起訴書指控：2013年6月至2013年12月，在資金鏈斷裂的情況下，被告人曾某某以其贛州A置業有限公司所開發的上猶商會大廈一號樓、二號樓的房產作為抵押物，分別向王某、廖某借款1400萬元、3500萬元，并與王某、廖某及其所提供的人員簽到了正式的商品房買賣合同，其中，廖某及其所提供的人員作為產權人還在房產部門登記備案。同時，被告人曾某某將已抵押、網簽、登記備案的上猶商會大廈一號樓、二號樓的房產賣給44家企業或者個人，收得購房款3910.6126萬元。被告人曾某某在銷售房產時對上述購房人隱瞞了房屋產權已抵押、網簽、備案的真實情況，在收取上述購房款后，將絕大部分款項用于清償集資的本金和利息，造成44家企業和個人損失共計3910.6126萬元。公訴機關認為，被告人曾某某以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額特別巨大，其行為觸犯了《中華人民共和國刑法》第二百二十四條之規定，應當以合同詐騙罪追究其刑事責任，提請法院依法判處。

經贛州市中級人民法院審理查明：2013年6月至2013年12月，被告人曾某某急需資金周轉，為了融資，曾某某將贛州A置業有限公司所開發的上猶商會綜合大廈一號樓、二號樓的房產作為抵押物向王某借款1400萬元，向廖某借款3500萬元。曾某某還與王某、廖某及其所提供的人員簽訂正式的商品房買賣合同，廖某及其所提供的人員作為產權人還在房管部門登記備案。然后曾某某將王某、廖某及其提供的人員簽訂正式的商品房買賣合同的上猶商會大廈賣給44家企業和個人，曾某某共獲得購房款3737.7092萬元。曾某某在銷售房產時對購房人隱瞞了房屋產權已抵押、網簽、備案的真實情況，或瞞著購房人將已經與購房人簽訂認購協議收取購房款的房產又抵押、網簽、備案給債權人。曾某某在收取購房人的購房款后，將大部分款項用于清償前期集資的本金和利息。

2014年11月12日，上猶縣公安局在上猶縣人民法院將曾某某傳喚到案。

二、法律分析

（一）爭議焦點

曾某某將房屋抵押給出借人后再將房屋出賣的行為是否構成合同詐騙罪？

（二）律師代理思路分析

一、本案沒有證據證明曾某某或者其公司在2013年6月至12月（與購房人“一房兩簽”時）出現了資金鏈斷裂

公訴機關依據司法鑒定意見 “贛州B置業有限公司”成立于2011年2月18日，從事房地產開發項目。該公司資金緊張，從開始購土地就靠高息借款運作……截止2014年3月31日賬面反映虧損20894042.44元……”，就片面推斷曾某某或者其公司在2013年6月至12月資金鏈斷裂。首先，企業賬目中賬面雖然有虧損，但是公司有多個正在開發的項目，可預期利潤是不能全面、客觀反映在財務營收中，而且案卷中也沒有任何審計或者評估報告顯示曾某某在2013年6月至12月，負債大于資產。公訴機關認定2013年6月至12月出現了資金鏈斷裂，證據不足。

二、被告人向王某、廖某借款并用房產作抵押，而后將房產賣給購房人的行為不構成合同詐騙罪

本案爭議的焦點是被告人“一房二賣”的行為是否構成合同詐騙罪。不可否認，曾某某或其公司在簽訂合同時雖隱瞞了部分事實，但不能據此認定其具有刑法意義上的非法占有他人財物的目的。虛構事實，隱瞞真相，是民事欺詐和刑事詐騙的共同手段行為，因此并非只要實施了虛構事實、隱瞞真相的行為，就構成刑事詐騙。要認定構成刑事詐騙，關鍵要看行為人是否具有非法占有目的。辯護人認為，曾某某不具有刑法上“非法占有為目的”

（一）曾某某與王某、廖某等并不是真正意義上的商品房買賣合同關系，而是民間借貸關系；曾某某不具有非法占有王某、廖某財物的目的。

通過還原事實和羅列證據后可以發現，王某、廖某與贛州A置業有限公司簽訂商品房買賣合同亦或是在房產部門登記備案，并非是以取得涉案房屋的所有權為目的，只是債權人一種抵押行為（從廖某、陳某等人的證言可以證實）；曾某某也認可是為了獲得借款所采取的措施，即雙方均認可是一種債權債務關系，而不是商品房買賣合同法律關系。曾某某之所以將上述債權人簽訂的房屋再次轉賣，是因為與此相類似的案例被中院生效判決書（已作為證據提交）認定不具有商品房買賣合同的性質，曾某某認為他與王某、廖某等人是債權債務關系?？陀^來看，曾某某與債權人簽訂了借款合同，并在債權人的打款回單上簽字確認，這就意味著王某、廖某通過民事訴訟的途徑，是可以實現自己的債權的。加之當時公司面臨經營困境，急需資金，曾某某認為只要維持正常經營，其完全可以通過其他形式償付王某、廖某的債務，王某、廖某是沒有損失的，在這樣一種主觀心態下顯然不能等同于侵財犯罪中的非法占有他人財物的目的。

（二）從交房意愿來看，曾某某不具有非法占有二手購房者財物的目的。

曾某某將不存在商品買賣合同法律關系——實質是債權債權關系的上述房屋轉賣給二手購房者，其主觀上具有將上述房屋交付二手購房者的真實意思表示。因為曾某某的一房二賣行為全部針對的是與一手“購房人”存在借款抵押的房屋，并不是存在真正意義上的商品房買賣行為。在曾某某看來，轉賣的房屋均在開發建設過程中，在公司維持正常運轉的情況下，其可以順利交房，即使一手“購房人”主張權利，影響其將轉賣房交到二手購房人手里，其也可以通過其他房源調劑給一手“購房人”，讓一手“購房人”債權有個保障就可以解決這個問題（因一手購房人真正意圖不是購買涉案房屋，調劑相等價值的房屋，一手購房人也會同意）。故可以認定曾某某對二手購房者具有交房的真實意思，轉賣和一手“購房人”具有借貸關系的房屋是為了解決資金困難，而不是出于非法占有財物的目的。

（三）曾某某自始至終沒有逃避責任的表現，曾某某的行為并不符合合同詐騙的五種情形。

將一房二賣的行為認定為合同詐騙，其實并不符合《刑法》第二百二十四條合同詐騙罪四種明確規定的情形，只能理解為“以其他方法騙取對方當事人財物的”。

然而“以其他方法騙取”并不是可能任意解釋的“口袋”，必須與其他四種明確規定的情形相類似，而仔細分析“以虛構的單位或者冒用他人名義簽訂合同的”、“以偽造、變造、作廢的票據或者其他虛假的產權證明作擔保的”、“沒有實際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法”和“誘騙對方當事人繼續簽訂和履行合同的”就可以發現，這些方法都足以表明行為人沒有任何履約和擔責的意思，因此構成合同詐騙罪的“其他方法”也必須是足以表明行為人沒有擔責意圖的行為。

曾某某從簽訂合同之日其就一直積極籌措資金償還相關債務，直至2014年3月向法院申請公司破產重整，其自始至終沒有逃避債務的行為，更沒有任何表現不擔責的表現。

綜上，從曾某某的整個行為過程看，其并沒有任何意圖逃避責任的表現，“一房二賣”事出有因，所得價款也主要是用于維持經營或者償還債務，只是因為經營不善而導致最終失去履約能力的，曾某某并沒有非法占有他人財物的目的。

三、判決結果

被告人曾某某向王某、廖某借款并用房產抵押，而后將房產賣給購房人的行為不構成合同詐騙罪，也不構成犯罪。

四、案例評析

（一）“一房二賣”的行為存在刑事風險

所謂“一房二賣”是指房屋所有人將同一房屋先后出賣給不同的買受人(可能存在兩個以上的買受人，但本文概括稱為一房二賣)。一房二賣的情況下，由于出賣人往往已經收取了二個買受人部分或者全部的購房款，而事實上卻不可能同時滿足所有買受人的購房需要，加上如今房市價格高且波動大，買受人在付出高額房款后卻得不到房子，往往會產生強烈的被騙情緒，從而向公安機關控告出賣人，指稱其涉嫌合同詐騙罪。

（二）如何以“沒有非法占有目的”為一房二賣者辯護?

對一房二賣行為是否構成合同詐騙罪的關鍵在于行為人主觀上是否具有非法占有的目的，但如何能夠充分、有理地論證行為人沒有非法占有目的呢?

1、從一房二賣的具體情由上找突破口。

除了本身就是為了詐騙的情況，絕大多數房屋所有人是在某些原因下才一房二賣的，而這個具體的情由就是推導出房屋所有人并不具有非法占有目的的線索，往往能夠找到辯護的突破口。本案就是被告人曾某某為了借款應借款人要求簽訂房屋買賣合同，后因第三方愿意購買該房屋又另與第三方簽訂該房屋的買賣合同，但該房屋因已被債權人登記備案，導致曾某某無法交付房屋，經營困難致使其無法退還第三方繳納房款。偵查機關認為曾某某與多人簽訂買賣合同反映出其沒有履約的意圖，遂以曾某某涉嫌合同詐騙罪立案偵查。然而通過還原事實和仔細分析，我們能夠發現曾某某另行與第三方簽訂買賣合同的原因在于已生效判決認定為了借款而簽訂商品房買賣合同不成立買賣合同關系，而僅僅是借貸關系。曾某某主觀上沒有“一房二賣”占有他人財物的主觀故意，客觀上沒有向第三方交付房屋或者返還購房款是意志以外的原因，從而實現在一房二賣具體情由上否定非法占有目的存在。

2、從交房意愿來推斷非法占有目的是否存在。

一房二賣者是否有交房的意愿、交房的能力，是判斷其是否有非法占有目的的重要因素。

合同詐騙罪的行為人主觀上是“以無對價”的方式來占有對方財產的，即意在詐騙的一房二賣者往往沒有交房的意愿或者交房的能力，尤其是沒有向第二手買家交房的意愿和能力。如果能夠證明一房二賣者事實上有向第二手買家交房的能力或者已經交房，最起碼有交房的意愿，那么就能有力地說明出賣人并非意圖“無對價”地占有對方房款，而只是愿意承擔對第一手買家的違約責任來完成“價高”的交易而已。

3、從一房二賣者沒有逃避責任的表現來否定非法占有目的

將一房二賣的行為認定為合同詐騙，其實并不符合《刑法》第二百二十四條合同詐騙罪四種明確規定的情形，只能理解為“以其他方法騙取對方當事人財物的”。

然而“以其他方法騙取”并不是可能任意解釋的“口袋”，必須與其他四種明確規定的情形相類似，而仔細分析“以虛構的單位或者冒用他人名義簽訂合同的”、“以偽造、變造、作廢的票據或者其他虛假的產權證明作擔保的”、“沒有實際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法”和“誘騙對方當事人繼續簽訂和履行合同的”就能夠發現，這些方法都足以表明行為人沒有任何履約和擔責的意思，因此構成合同詐騙罪的“其他方法”也必須是足以表明行為人沒有擔責意圖的行為。

因此，如果從一房二賣者的整個行為過程看，其并沒有任何意圖逃避責任的表現，一房二賣事出有因，所得價款也主要是用于維持經營或者償還債務，只是因為經營不善而導致最終失去履約能力的，可以推斷一房二賣者并沒有非法占有他人財物的目的。

綜上，無論是辯護律師還是司法人員在經辦“一房二賣”引發的合同詐騙案時，都應審慎認真地思考手中的案子是否屬于經濟糾紛引發的“偽合同詐騙”。

五、結語與建議

具有一定欺詐成分的“一房二賣”案中，哪些應定性為民事欺詐，而哪些應定性為合同詐騙罪呢?了解這些問題對當事人避免刑事風險、辯護律師制定辯護策略、司法人員正確定性均是必要的。包括合同詐騙罪在內的詐騙類犯罪，往往涉及到經營不善的企業家或者創業者，“被害人”往往會采用刑事控告的方式來逼債，因而對司法人員能否正確定性案件提出了更高的要求。

建議最高院適時進一步完善對合同詐騙罪中“非法占有為目的”的解釋，為司法人員能夠更正確定性案件提供參考。建議房地產開發商、房屋所有者在出售房屋時有必要審慎 “一房二賣”背后所可能涉及的刑事風險，購房者在購買房屋時要嚴格審查房屋的有無被他人抵押、登記備案等情況，避免盲目買房給自己造成損失。